Amtlicher Lageplan zum Bauantrag: Warum die Flurkarte allein nicht reicht

Die kurze Antwort

Die Verwirrung entsteht, weil beide Unterlagen dieselbe Karte zeigen. Wer die Flurkarte aus dem Geoportal ausdruckt und als Lageplan einreicht, bekommt eine Nachforderung, denn es fehlt alles, was die Bauaufsicht prüfen muss: die Lage des Neubaus, seine Abstände zur Grenze, die Geländehöhen, die Rechte Dritter.

Flurkarte und Lageplan: Was die beiden Unterlagen unterscheidet

Die Flurkarte — amtlich „Auszug aus der Liegenschaftskarte" — gibt den Rechtszustand wieder, den das Katasteramt nachweist: Flurstücksgrenzen, Flurstücksnummern, Gebäude, Nutzungsarten. Sie enthält keine Höhen, keine Planung, keine Baulasten und keine Aussage darüber, ob ein Vorhaben zulässig ist. Der Lageplan ist eine Bauvorlage: Er zeigt der Bauaufsicht, wo das Vorhaben steht, ob es die Abstände einhält und in den Bebauungsplan passt. Ein amtlicher Lageplan ist die Fassung, die ein ÖbVI oder das Katasteramt anfertigt und mit öffentlichem Glauben beurkundet — Grenzen geprüft, Höhen gemessen, Baulasten aus dem Register übernommen.

Lageplan vom Grundstück: Welcher ist eigentlich gemeint?

Nicht jeder, der einen „Lageplan" verlangt, meint den amtlichen Lageplan zum Bauantrag. Im Alltag steht das Wort für jede Karte, die zeigt, wo ein Grundstück liegt und wie es geschnitten ist. Bevor Sie einen Vermesser beauftragen, klären Sie deshalb, wer den Plan wofür braucht:

Auch die Suche nach dem „Lageplan beim Katasteramt" führt meist zur Flurkarte: Das Katasteramt erteilt den Auszug aus der Liegenschaftskarte, den Lageplan zum Bauantrag dagegen nur in einigen Ländern und auf Bestellung als Vermessungsleistung. Für alles außer dem Bauantrag ist die Flurkarte die richtige und deutlich günstigere Unterlage.

Was im Lageplan stehen muss

Die Inhaltslisten der Länder ähneln sich stark. Am ausführlichsten ist § 3 der nordrhein-westfälischen Bauprüfverordnung (BauPrüfVO) mit fünfzehn Nummern; § 7 der bayerischen Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) kommt auf eine ähnliche Liste. „Soweit erforderlich" steht in beiden — ein Carport braucht keine Geschossflächenzahl. Für ein Wohnhaus muss der Lageplan in der Regel enthalten:

• Maßstab und Nordrichtung.
• Bezeichnung des Baugrundstücks und der Nachbargrundstücke nach Straße, Hausnummer, Grundbuch und Kataster, dazu der Eigentümer des Baugrundstücks.
• Grenzen des Baugrundstücks mit Grenzlängen und Flächeninhalt.
• Höhenlage der Grundstückseckpunkte und des Baufelds sowie Breite und Höhenlage der angrenzenden Straße, jeweils im amtlichen Höhenbezugssystem.
• Vorhandene Gebäude auf dem Baugrundstück und auf den Nachbargrundstücken mit Geschosszahl, Wand- und Firsthöhen und deren Abstandsflächen.
• Denkmäler und geschützte Bäume.
• Baulasten auf dem Baugrundstück und Baulasten zugunsten des Baugrundstücks auf Nachbarflächen; dazu grundbuchlich gesicherte Leitungsrechte.
• Hydranten und andere Löschwasserentnahmestellen.
• Bebauungsplan mit Art und Maß der Nutzung, Bauweise, Baulinien und Baugrenzen, außerdem örtliche Bauvorschriften.
• Das geplante Gebäude mit Außenmaßen, Dachform, Wand- und Firsthöhe, Höhe des Erdgeschossfußbodens, Grenzabständen und den Abstandsflächen mit Berechnung.
• Abstände zu Straßen, Grünflächen, Gewässern und Wald.
• Stellplätze, Fahrradabstellplätze, Zufahrten, Feuerwehrflächen, Kinderspielplatz und Grünflächen.
• Entwässerung: die Grundleitungen bis zum öffentlichen Kanal oder die Kleinkläranlage.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kommt eine Berechnung hinzu, die nachweist, dass Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse und Baumassenzahl eingehalten werden (§ 3 Abs. 2 BauPrüfVO NRW). Baden-Württemberg trennt das ausdrücklich in einen zeichnerischen und einen schriftlichen Teil nach § 4 der Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO); der schriftliche Teil ist ein Vordruck mit Eigentümer, Fläche, Nachbargrundstücken, Baulasten und der Flächenberechnung.

Zwei Dinge daran kann die Flurkarte nicht liefern: die Höhen, weil das Kataster in der Fläche geführt wird, und die Baulasten, weil sie im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht stehen. Beides muss der Lageplanersteller selbst beschaffen — durch Messung vor Ort und durch Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.

Wer den Lageplan erstellen darf: Die Regeln in acht Bundesländern

Hier liegt der größte Unterschied zwischen den Ländern. Es gibt drei Modelle: Der amtliche Lageplan eines ÖbVI ist die Regel (Berlin, Brandenburg). Er ist nur in bestimmten Fällen Pflicht, sonst zeichnet der Entwurfsverfasser (Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Niedersachsen). Oder das Land verlangt den Katasterauszug plus Eintragung durch den Architekten (Bayern, Hessen).

Für die übrigen acht Länder gilt dasselbe Muster: Ob ein ÖbVI beteiligt sein muss, entscheidet sich an Grenzbebauung, Abstandsflächen und der Qualität der Katastergrenzen. Fragen Sie vor der Beauftragung bei der Bauaufsicht, welche Fassung sie erwartet. Das zuständige Katasteramt sagt Ihnen, ob die Grenzen Ihres Flurstücks festgestellt sind.

Wofür Sie die Flurkarte trotzdem brauchen

Die Flurkarte steht am Anfang fast jeder Planung und in mehreren Ländern ausdrücklich als eigene Bauvorlage neben dem Lageplan:

• Pflichtbeilage zum Bauantrag. Bayern verlangt den Auszug aus dem Katasterkartenwerk mit allen Nachbargrundstücken im Umkreis von 50 m, beglaubigt oder für den Bauantrag abgerufen (§ 7 Abs. 1 BauVorlV); Brandenburg denselben Umkreis (§ 7 Abs. 1 BbgBauVorlV). In Hessen ist der Liegenschaftsplan ein ergänzter Katasterauszug.
• Vorplanung mit dem Architekten. Der Entwurf entsteht auf der Flurkarte, lange bevor der ÖbVI misst.
• Bauvoranfrage. Für den Vorbescheid sind nur die Bauvorlagen nötig, die zur Beantwortung der gestellten Frage erforderlich sind (so etwa § 5 BauVorlV Bayern). Für „Darf ich hier zweigeschossig bauen?" genügt in der Praxis der Katasterauszug mit skizziertem Baukörper.
• Verfahrensfreie Vorhaben. Gartenhaus, Carport oder Terrassendach brauchen unterhalb der Landesgrenzen keinen Bauantrag — in Bayern zum Beispiel Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt, Garagen bis 50 m² und Terrassenüberdachungen bis 30 m² (Art. 57 BayBO). Abstandsflächen und Bebauungsplan gelten trotzdem; die Flurkarte ist die Unterlage, auf der Sie das prüfen.
• Netzanschluss und Photovoltaik. Netzbetreiber verlangen einen „Lageplan mit Flurstücksnummer" — gemeint ist die Flurkarte mit eingezeichnetem Hausanschluss, kein amtlicher Lageplan.
• Finanzierung, Notar, Nachbarbeteiligung. Bank und Notar arbeiten mit Flurkarte und Grundbuch, nicht mit Bauvorlagen. Auf der Flurkarte erkennt auch der Nachbar sein eigenes Flurstück, wenn er den Bauantrag unterschreiben soll.

Wer die Flurkarte schon hat, spart beim amtlichen Lageplan allerdings nichts: Der ÖbVI arbeitet mit seinem eigenen, tagesaktuellen Abruf beim Katasteramt.

Was der amtliche Lageplan kostet und wie lange er dauert

ÖbVI rechnen den amtlichen Lageplan nach der Gebührenordnung ihres Landes ab — derselben, die für das Katasteramt gilt. Die Bemessungsgrundlage ist von Land zu Land verschieden, deshalb weichen die Beträge so stark voneinander ab:

Beispiel Brandenburg: Einfamilienhaus, Baufeld 800 m². Gebühr nach Tarifstelle 4.2.1 VermGebO: 1.516,10 €. Beim ÖbVI kommen 19 % Umsatzsteuer hinzu: 1.804,16 €. Wird später die Gebäudeeinmessung mit Höhennachweis beim selben Büro beauftragt, kommen als Größenordnung weitere 600 bis 750 € brutto dazu. Lageplan und Einmessung zusammen: rund 2.500 € — ohne Absteckung.

Die ÖbVI-Gebühr ist selten der einzige Posten. Dasselbe Büro bietet meist im Paket an: die Höhenaufnahme des Geländes (oft schon im Lageplan enthalten), die Grobabsteckung vor dem Aushub, die Feinabsteckung der Gebäudeecken auf dem Schnurgerüst und nach der Fertigstellung die Gebäudeeinmessung ins Kataster, die in allen Ländern Pflicht ist. Fragen Sie nach einem Gesamtangebot, bevor Sie den Lageplan allein bestellen.

Dauer: zwei bis sechs Wochen

Ein einfacher Lageplan ohne Außendienst ist in Niedersachsen nach bis zu fünf Werktagen fertig, der qualifizierte mit Grenzuntersuchung nach etwa drei Wochen. In Berlin dauert allein die Zusammenstellung der Vermessungsunterlagen durch das Bezirksamt zwei bis drei Wochen, in einzelnen Bezirken bis zu acht. Rechnen Sie insgesamt mit zwei bis sechs Wochen — und damit, dass der ÖbVI den fertigen Entwurf des Architekten braucht, bevor er das Gebäude einträgt.

Ablauf: Vom Entwurf zum gesiegelten Lageplan

1. Anforderung klären. Der Entwurfsverfasser fragt bei der Bauaufsicht, ob ein amtlicher Lageplan nötig ist oder er selbst zeichnen darf. In Niedersachsen entscheidet die Bauaufsicht ausdrücklich zwischen einfachem und qualifiziertem Lageplan.
2. ÖbVI beauftragen. Ein im Land zugelassenes Büro; mitgeben: Adresse und Flurstück, Vorentwurf, gewünschte Zusatzleistungen (Absteckung, Einmessung).
3. Katasterunterlagen abrufen. Der ÖbVI holt Liegenschaftskarte, Grenzpunktkoordinaten und Vermessungsrisse beim Katasteramt, dazu Baulastenauskunft und Bebauungsplan bei der Gemeinde.
4. Örtliche Aufnahme. Geländehöhen, Straßenhöhe, Bestandsgebäude auf dem eigenen und den Nachbargrundstücken, Bäume, Kanaldeckel, Grenzmarken. Sind Grenzen unsicher, folgt eine Grenzuntersuchung.
5. Zeichnung. Der ÖbVI trägt das geplante Gebäude ein, berechnet Abstandsflächen, Grundflächen- und Geschossflächenzahl und stimmt Abweichungen mit dem Architekten ab.
6. Beurkundung. Unterschrift und Siegel, in Niedersachsen inzwischen standardmäßig digital mit qualifizierter Signatur; Papierausfertigungen kosten extra.
7. Bauantrag. Der Lageplan geht mit den übrigen Bauvorlagen zur Bauaufsicht, unterschrieben von Bauherr, Entwurfsverfasser und ÖbVI.

Ändert sich der Entwurf nach der Beurkundung — ein Meter länger, ein anderes Dach --, muss der Lageplan nachgeführt und neu gesiegelt werden. Das kostet Wochen und eine zweite Rechnung. Frieren Sie den Entwurf ein, bevor der ÖbVI das Gebäude einträgt.

Typische Fehler, die zur Nachforderung führen

• Katasterauszug zu alt. In Nordrhein-Westfalen gelten sechs Monate, in Hessen soll der Auszug in der Regel nicht älter als zwei Jahre sein. Der Lageplan aus dem Bauantrag von 2015 taugt nicht für den Anbau 2026.
• Höhen fehlen. Ohne Höhen der Grundstückseckpunkte, der Straße und des Erdgeschossfußbodens kann die Bauaufsicht Wandhöhen und Abstandsflächen nicht prüfen. Der selbst gezeichnete Lageplan scheitert am häufigsten hier.
• Falscher Maßstab. 1:2000 ist überall zu klein; die Verordnungen verlangen mindestens 1:500 (Bayern 1:1000). Umgekehrt genügt 1:100 nicht, wenn die Nachbargrundstücke nicht mehr aufs Blatt passen.
• Nachbargebäude fehlen. Die Flurkarte zeigt Nachbargebäude nur, soweit sie eingemessen sind — der neue Anbau nebenan fehlt oft. Deshalb verlangt Hessen den Ortsvergleich und Niedersachsen im qualifizierten Lageplan die Aussage zur Vollständigkeit des Gebäudebestands.
• Baulasten vergessen. Ein Wegerecht als Baulast verändert die bebaubare Fläche. Baulasten stehen nicht in der Flurkarte; wer das Baulastenverzeichnis nicht abfragt, plant an der Realität vorbei.
• Berechnung fehlt. Im Bebauungsplangebiet gehört der Nachweis von Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl zum Lageplan.

Sonderfälle: Grenzbebauung, Abweichung, Teilung, Denkmal

Grenzbebauung und knappe Abstandsflächen

Wer an die Grenze baut oder die Mindestabstände gerade eben einhält, braucht in fast allen Ländern die Vermessungsstelle: In Baden-Württemberg schreibt § 5 LBOVVO den Sachverständigen genau dafür vor, in Niedersachsen ist es der Regelfall für den qualifizierten Lageplan, in Nordrhein-Westfalen wird der amtliche Lageplan Pflicht, sobald die Grenzen nicht festgestellt sind. Sind Grenzpunkte unauffindbar, kommt eine Grenzfeststellung hinzu — ein eigenes Verfahren mit Nachbarbeteiligung und eigenen Gebühren. Klären Sie das als Erstes, bevor der Architekt an der Grenze plant.

Abweichung und Befreiung

Wer eine Abweichung von den Abstandsflächen oder eine Befreiung vom Bebauungsplan beantragt, muss im Lageplan zeigen, wovon genau abgewichen wird: die vorgeschriebene Abstandsfläche und die tatsächliche, die Baugrenze und die Überschreitung. Hessen verlangt in diesen Fällen zusätzlich den Ortsvergleich vor Ort.

Teilung vor dem Bau

Soll das Baugrundstück erst aus einem größeren Flurstück herausgeteilt werden, gibt es das neue Flurstück noch nicht — und damit weder Flurkarte noch Lageplan dafür. Entweder geht die Zerlegungsvermessung voraus, oder der ÖbVI weist im Lageplan die künftige Grenze aus, und das Bauamt genehmigt unter der Bedingung, dass die Teilung im Kataster vollzogen wird. Wer beides beim selben ÖbVI beauftragt, spart einen Durchlauf.

Denkmalschutz

Denkmäler auf dem Baugrundstück und in seiner näheren Umgebung gehören in den Lageplan (so ausdrücklich § 3 Abs. 1 Nr. 7 BauPrüfVO NRW). Ob ein Gebäude in der Denkmalliste steht, sagt die untere Denkmalbehörde -- die Flurkarte zeigt es nicht.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

1. § 3 BauPrüfVO NRW — Lageplan (Verordnung über bautechnische Prüfungen, SGV. NRW. 232) -- Inhaltsliste Nr. 1 bis 15, Absatz 3 mit den vier Fällen, in denen der amtliche Lageplan Pflicht ist
2. § 7 BauVorlV Bayern — Auszug aus dem Katasterwerk, Lageplan -- Umkreis 50 m, Beglaubigung durch die katasterführende Behörde, Maßstab nicht kleiner als 1:1000
3. §§ 4 und 5 LBOVVO Baden-Württemberg — Lageplan; Erstellung des Lageplans durch Sachverständige -- Zeichnerischer und schriftlicher Teil, Maßstab 1:500, Sachverständigenpflicht bei Grenzbebauung und Mindestabständen
4. LGLN Niedersachsen — Lageplan zu einem Bauvorhaben (einfacher und qualifizierter Lageplan nach § 11 NBauVorlVO) -- Gebühren nach KOVerm; Kostenbeispiel des Landes: rund 260 € einfach, rund 910 € qualifiziert bei Herstellungswert bis 350.000 €
5. Service-Portal Berlin — Lageplan (Bauvorlage) anfertigen/beurkunden lassen -- §§ 3 und 7 BauVorlV Bln, § 24 VermGBln, Vergütung nach ÖbVIVergO
6. § 7 BbgBauVorlV — Lageplan (Brandenburgische Bauvorlagenverordnung) -- Amtlicher Lageplan durch Katasterbehörde oder ÖbVI, Maßstab mindestens 1:500, Absatz 5 zum Entfallen
7. Vermessungsgebührenordnung Brandenburg (VermGebO), Tarifstelle 4.2.1 Amtlicher Lageplan -- 1.516,10 € bei einem Baufeld bis 1.000 m²
8. Hessisches Wirtschaftsministerium — Bauvorlagenerlass, Anlage 1 Nr. 2 Liegenschaftsplan -- Auszug aus der Liegenschaftskarte nicht älter als zwei Jahre, Maßstab 1:500, Ortsvergleich, Tabelle 2

Stand: 18. Oktober 2026. Landesrecht und Gebühren ändern sich; maßgeblich ist die Auskunft des zuständigen Amts. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.