Gebäudeeinmessung nach dem Neubau: Pflicht, Frist, Kosten und wer sie macht

Die kurze Antwort

Bayern ist die Ausnahme in die andere Richtung: Die Baugenehmigungsbehörde meldet jedes Vorhaben an das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, das von Amts wegen misst und Auszug und Rechnung schickt. Überall sonst müssen Sie selbst aktiv werden — und genau das wird nach dem Einzug am häufigsten vergessen.

Wer muss einmessen lassen, und ab wann läuft die Pflicht?

Das Liegenschaftskataster weist neben den Flurstücken alle Gebäude nach. Damit es aktuell bleibt, legen die Länder die Fortführung dem auf, der die Veränderung verursacht hat. Nordrhein-Westfalen formuliert es in § 16 Abs. 2 VermKatG NRW so: „Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet oder in seinem Grundriss verändert, so haben die jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer oder Erbbauberechtigten auf eigene Kosten das Gebäude oder die Grundrissveränderung [...] einmessen zu lassen." Drei Eigenschaften dieser Pflicht sind entscheidend:

• Sie trifft den Eigentümer, nicht den Erbauer. Bauunternehmer, Architekt oder Bauträger sind nur verpflichtet, solange sie selbst im Grundbuch stehen. Bei einem Erbbaurecht tritt der Erbbauberechtigte an die Stelle des Eigentümers.
• Sie klebt am Grundstück. Die Pflicht ruht als öffentlich-rechtliche Last auf dem Grundstück und geht beim Verkauf auf den Käufer über, egal was der Kaufvertrag sagt. Wer ein zehn Jahre altes Haus kauft, dessen Vorbesitzer die Einmessung vergessen hat, erbt Pflicht und Kosten.
• Sie verjährt nicht. Mehrere Länder nennen einen Stichtag: Nordrhein-Westfalen den 1. August 1972, Sachsen den 24. Juni 1991, Mecklenburg-Vorpommern den 12. August 1992. Alles danach Gebaute kann das Amt auch Jahrzehnte später anmahnen; ältere Gebäude wurden von Amts wegen nacherfasst.

Die meisten Länder knüpfen an die Fertigstellung an. Hessen, Rheinland-Pfalz und Berlin lassen die Pflicht schon mit dem Rohbau entstehen, wenn tragende Wände und Dachkonstruktion stehen — die Außenmaße liegen dann fest. Feste Fristen kennen fünf Länder: ein Monat nach Rohbaufertigstellung in Rheinland-Pfalz, zwei Monate in Sachsen, sechs Monate nach Fertigstellung in Brandenburg, sechs Monate nach Baubeginn in Bremen, ein Jahr in Mecklenburg-Vorpommern.

Die Regeln der 16 Bundesländer im Überblick

„Behörde" meint die jeweilige Katasterbehörde — Kreis, Landesamt oder Bezirksamt. Welches Amt für Ihr Grundstück zuständig ist, steht im Verzeichnis der Katasterämter.

Die Länder informieren auf eigenen Seiten, etwa Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Bremen und Thüringen.

Garage, Carport, Gartenhaus, Anbau: Welche Gebäude betroffen sind

„Gebäude" ist im Kataster weiter gefasst als im Alltag: eine dauerhafte, selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage, die Menschen betreten können (§ 11 Abs. 3 VermKatG NRW). Garagen, Schuppen und Carports gehören dazu. Wo die Grenze zum Kleinbau liegt, bestimmt jedes Land selbst:

• Nordrhein-Westfalen: frei sind Gebäude und Anbauten unter 10 m² Grundfläche sowie verfahrensfreie Bauten nach der Landesbauordnung, im Innenbereich also Garagen und unbeheizte Wintergärten unter 30 m². Im Außenbereich sind Garagen einmessungspflichtig.
• Niedersachsen: massive Gebäude ab 10 m², nicht massive mit geschlossenen Seiten ab 20 m², Carports und Überdachungen ab 25 m².
• Schleswig-Holstein: Gebäude über 12 m²; ausgenommen Gartenlauben bis 24 m² und ein einzelner Carport für höchstens zwei Fahrzeuge.
• Sachsen: überdachte, betretbare Bauwerke über 10 m². Eine Grundrissänderung ist wesentlich, wenn sich die Grundfläche um mehr als 10 m² ändert. Kleingartenanlagen sind ausgenommen.
• Mecklenburg-Vorpommern: keine Größengrenze; Garagen, Carports, Wintergärten und Schuppen sind einmessungspflichtig, sobald sie fest mit dem Boden verbunden sind.

Maßgeblich ist der Grundriss. Anbau und Wintergarten verändern ihn und lösen die Pflicht aus, sobald die Schwelle überschritten ist. Eine Aufstockung lässt den Grundriss unverändert und ist in den meisten Ländern nicht einmessungspflichtig; Bayern erfasst von Amts wegen auch Höhen und Dachformen. Ein Abriss ist dem Katasteramt anzuzeigen — Sachsen nennt ihn ausdrücklich im Gesetz. Vermessen wird dafür nichts; in Bayern und Sachsen ist die Löschung gebührenfrei.

Wer die Einmessung durchführt: Behörde, ÖbVI oder von Amts wegen

In elf Ländern wählen Sie zwischen der Katasterbehörde und einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI), einem freiberuflichen Vermesser mit hoheitlicher Befugnis. Die Gebühren sind gleich, weil sie in der Landeskostenordnung stehen; Unterschiede gibt es bei der Wartezeit. Ein ÖbVI, der schon das Schnurgerüst gesetzt hat, kennt das Grundstück. Vier Länder weichen ab:

• Berlin überlässt die Gebäudevermessung ausschließlich den ÖbVI, das Bezirksvermessungsamt übernimmt. Sachsen handhabt es ebenso: ÖbVI beauftragen, der Landkreis führt das Kataster fort.
• Bayern misst von Amts wegen (Art. 8 Abs. 4 VermKatG). Die Baugenehmigungsbehörden melden dem Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung alle Vorhaben, das Amt kommt nach der Fertigstellung ohne Antrag. Kostenschuldner ist der Gebäudeeigentümer bei Fälligkeit (Art. 14 Abs. 2 VermKatG).
• Hamburg lässt neben den Vermessungsstellen „sachkundige Personen" zu (§ 5 HmbVermG); die Anforderungen legt der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung fest.
• Thüringen hat keine Pflicht mehr. Das Landesamt übernimmt Gebäude aus Orthophotos, die alle zwei Jahre neu beflogen werden, und stellt sie gestrichelt dar. Das ist dezimetergenau, nicht zentimetergenau, und Dachüberstände verfälschen den Grundriss. Wer grenznah baut, sollte einen ÖbVI freiwillig beauftragen.

So läuft die Gebäudeeinmessung ab

1. Zeitpunkt bestimmen. Fertigstellung des Gebäudes, in Hessen, Rheinland-Pfalz und Berlin des Rohbaus. Mehrere Gebäude gemeinsam einmessen lassen: Nordrhein-Westfalen gewährt dann einen Nachlass, Niedersachsen erlaubt bis zu sechs Monate Aufschub, wenn noch ein Nebengebäude entsteht. Mecklenburg-Vorpommern lässt kein Warten auf die spätere Garage zu.
2. Vermessungsstelle beauftragen. Formlos, mit dem Antragsformular des Katasteramts oder online im Serviceportal des Landes. Angaben: Gemarkung, Flur und Flurstück, Adresse, Art des Gebäudes, Fertigstellungsdatum und Baukosten, weil sich die Gebühr danach richtet.
3. Örtliche Aufnahme. Der Vermesser misst Außenmaße und Gebäudeecken und schließt an Grenz- und Festpunkte an. Der Termin dauert meist einen Vormittag, Ihre Anwesenheit ist nicht nötig. Fehlt ein Grenzstein, lohnt es sich, gleich eine Grenzfeststellung mitzubeauftragen — der Vermesser ist ohnehin vor Ort, und bei Grenzbebauung ist der Abstand zur Grenze dann zentimetergenau dokumentiert.
4. Auswertung und Übernahme. Der ÖbVI fertigt den Fortführungsriss und reicht ihn beim Katasteramt ein; die Behörde prüft und übernimmt das Gebäude in das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS).
5. Fortführungsmitteilung und Kostenbescheid. Gegen die Mitteilung können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. In Sachsen und Baden-Württemberg kommen zwei Rechnungen — ÖbVI für die Vermessung, Behörde für die Übernahme. Rheinland-Pfalz und Bayern legen einen aktuellen Kartenauszug bei.

Was Sie bereithalten sollten

• Baugenehmigung oder Bauanzeige mit Aktenzeichen
• den amtlichen Lageplan aus dem Bauantrag mit Gemarkung, Flur und Flurstück
• die Bau- oder Herstellungskosten des Gebäudes
• das Fertigstellungsdatum, beim Bauträger das Übergabeprotokoll
• falls vorhanden das Absteckungsprotokoll des Vermessers

Von der Beauftragung bis zur Übernahme vergehen einige Wochen bis wenige Monate; Bremen nennt rund vier Wochen. Ob das Gebäude angekommen ist, zeigt die Fortführungsmitteilung — oder ein frischer Auszug aus der Liegenschaftskarte.

Was die Gebäudeeinmessung kostet und wer zahlt

Die Gebühren stehen in den Kostenordnungen der Länder und gelten für Behörde und ÖbVI gleich. Bemessungsgrundlage sind fast überall die Bau- oder Herstellungskosten, in Berlin die Geschossfläche, in Sachsen die Grundfläche. Die Beträge sind Beispiele aus Kostenordnungen und Informationsblättern der Ämter — eine Größenordnung, kein Angebot.

Rechenbeispiel Nordrhein-Westfalen: Einfamilienhaus mit Normalherstellungskosten von 280.000 €. Pauschale 380 € plus Wertstufe 780 € ergibt 1.160 €, mit 19 % Umsatzsteuer 1.380,40 €. Wird nach fruchtloser Aufforderung von Amts wegen gemessen, kommen 100 € Zusatzgebühr hinzu.

Kostenschuldner ist, wer zum Zeitpunkt der Einmessung Eigentümer ist — Rheinland-Pfalz und Bremen schreiben das ausdrücklich, Bayern spricht vom Eigentümer bei Fälligkeit. Hat ein Bauträger gebaut und ist das Eigentum umgeschrieben, zahlen Sie. Nur der Kaufvertrag kann das anders verteilen. Gebäude aus der Zeit vor den Stichtagen sind gebührenfrei, in Baden-Württemberg alle vor 1980 errichteten.

Einmessung vergessen: Was passiert, wenn sie ausbleibt

Zunächst nichts Sichtbares. Das Katasteramt erfährt von Neubauten über die Bauaufsicht und über Luftbildvergleiche, oft mit Verzögerung. Dann kommt eine schriftliche Aufforderung mit Frist — in Nordrhein-Westfalen ein Monat, in Schleswig-Holstein, im Saarland und in Mecklenburg-Vorpommern eine „angemessene" Frist. Verstreicht sie, veranlasst die Behörde die Einmessung selbst (Ersatzvornahme). Die Rechnung geht an Sie und ist höher als beim eigenen Auftrag: Nordrhein-Westfalen setzt 100 € Zusatzgebühr an, Rheinland-Pfalz 10 % Aufschlag.

Ein Bußgeld kennen wenige Länder. Im Saarland ist das nicht fristgemäße Beibringen der Unterlagen eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 25.000 € Geldbuße (§ 32 Abs. 1 Nr. 8 SVermKatG), Mecklenburg-Vorpommern sieht bis zu 5.000 € vor. Brandenburg, Sachsen und Hamburg sanktionieren allein über die Ersatzvornahme.

Teurer ist meist das, was niemand anmahnt: Solange das Gebäude nicht eingemessen ist, fehlt es in der Flurkarte. Beim Verkauf sehen Notar und Käufer ein unbebautes Flurstück und verlangen die Nacheinmessung vor der Beurkundung oder einen Preisabzug. Gutachter für den Beleihungswert arbeiten mit der Liegenschaftskarte. Der amtliche Lageplan für den nächsten Anbau baut auf dem Katasterbestand auf — fehlt das Haus, wird die vergessene Einmessung unter Zeitdruck fällig. Netzbetreiber und Förderstellen schicken einen Lageplan ohne Gebäude zurück.

Was die Gebäudeeinmessung nicht ist: Absteckung, Lageplan, Einmessbescheinigung

Rund um einen Neubau fallen mehrere Vermessungsleistungen an, die Bauherren oft in einen Topf werfen. Nur eine davon ist die Katastereinmessung.

Grobabsteckung, Feinabsteckung, Schnurgerüst

Vor dem Bau. Der Vermesser überträgt die genehmigte Lage aus dem Plan ins Gelände, zuletzt zentimetergenau auf das Schnurgerüst. Ein privater Auftrag der Bauleitung, kein Katasterakt.

Einmessbescheinigung nach Bauordnung

Kurz nach Baubeginn. Mehrere Landesbauordnungen verlangen den Nachweis, dass Grundfläche und Höhenlage der Genehmigung entsprechen, in Brandenburg nach § 68 BbgBO. Adressat ist die Bauaufsicht. Das Brandenburger Vermessungsgesetz empfiehlt, diese Kontrollmessung und die Katastereinmessung in einem Ortstermin zusammenzufassen.

Amtlicher Lageplan

Vor dem Bauantrag. Er zeigt den geplanten Zustand auf Grundlage des Katasters und ersetzt die Einmessung nicht -- er dokumentiert die Absicht, nicht die tatsächliche Lage.

Gebäudeeinmessung

Nach dem Bau. Sie stellt fest, wo das Gebäude wirklich steht, und schreibt es ins Liegenschaftskataster. Aus diesen Grundrissen leiten die Länder auch Hausumringe und 3D-Gebäudemodelle ab; ein nicht eingemessenes Haus fehlt dort ebenfalls.

Wer nach einer „Gebäudeeinmessungsbescheinigung" gefragt wird, sollte zurückfragen, welche gemeint ist: die Bescheinigung für die Bauaufsicht oder der Nachweis, dass das Gebäude im Kataster steht. Für den zweiten genügt die Fortführungsmitteilung oder ein aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte.

Häufige Fragen

Quellen und Rechtsgrundlagen

• ● Kreis Coesfeld: Gebäudeeinmessungspflicht nach § 16 Abs. 2 VermKatG NRW und § 19 DVOzVermKatG NRW -- Ausnahmen unter 10 m², Aufforderung mit Monatsfrist, Zusatzgebühr
• ● Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW (VermWertKostO NRW), Stand 1. Januar 2025 -- Tarifstellen 1.2 und 1.4
• ● Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Bayern: Gebäudeeinmessung von Amts wegen (Art. 8 Abs. 4 VermKatG) -- Gebühren nach § 6 GebOVerm
• ● LGLN Niedersachsen: Gebäudevermessung nach § 7 NVermG — Pflicht, Schwellenwerte, Kosten
• ● § 6 Abs. 3 Sächsisches Vermessungs- und Katastergesetz (SächsVermKatG) -- Frist zwei Monate, Stichtag 24. Juni 1991, auch Abbruch
• ● Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation: Verpflichtung zur Gebäudeeinmessung (§ 21 HVGG)
• ● § 23 Abs. 2 Brandenburgisches Vermessungsgesetz (BbgVermG) -- Sechs Monate nach Fertigstellung, Ersatzvornahme
• ● § 228 Bewertungsgesetz (BewG) — Anzeigepflicht für die Grundsteuer -- Drei Monate nach Ablauf des Kalenderjahres

Stand: 24. September 2026. Landesrecht und Gebühren ändern sich; maßgeblich ist die Auskunft des zuständigen Amts. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.